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被征收房屋类似房地产市场价格并非是指就近区位新建商品房的价格

时间:2019/7/18 16:53:06   姓名:[news:p_name]   点击:

 

裁判要点

对被征收房屋价值的补偿,不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格,是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格,并非指的是就近区位新建商品房的价格。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

(2018)最高法行申1001号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):姜凤娟,女,1970年6月25日出生,汉族,住黑龙江省鸡西市梨树区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):黑龙江省鸡西市梨树区人民政府。住所地:黑龙江省鸡西市梨树区九道街。

法定代表人:叶荣国,该区人民政府区长。

再审申请人姜凤娟因诉黑龙江省鸡西市梨树区人民政府(以下简称梨树区政府)房屋征收补偿决定一案,不服黑龙江省高级人民法院(2017)黑行终314号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成由审判员梁凤云、审判员张艳、审判员余晓汉参加的合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

姜凤娟向本院申请再审称:梨树区政府作出的(2015)第L-227号《房屋征收补偿决定书》(以下简称被诉补偿决定)遗漏被征收房屋装修价值及停产停业损失,其被征收房屋的价值补偿也远低于征收决定作出之日被征收房屋类似房地产市场价格。评估程序存在多处违法,损害其合法权益。梨树区政府征收决定系违法行为,那么本案征收补偿行为当然违法,应当依法撤销。二审法院认定其房屋为服务业用房错误。请求撤销一、二审判决,撤销被诉补偿决定。

本院经审查认为:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定:”房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定:”房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中,梨树区政府房屋征收办公室对黑龙江省鸡西市具有相应资质的三家房地产价格评估机构的相关情况进行公示后,征收范围内的被征收人以投票方式选出了3名被征收人代表,并由被征收人代表协商选定鸡西市新世纪房地产评估有限公司为涉案项目的房地产价格评估机构,并不违反上述规定。二审法院据此认定该评估公司的选定体现了多数被征收人的意见并无不当。根据本案查明的事实,梨树区政府房屋征收办公室于2014年8月12日与鸡西市新世纪房地产评估有限公司签订了房地产估价委托协议,包括委托估价合同和房屋征收评估委托书。二审法院据此未支持姜凤娟关于未签订委托合同、评估机构无权对被征收房屋进行价格评估的主张,亦无不当。

姜凤娟主张其被征收房屋的价值补偿远低于征收决定作出之日被征收房屋类似房地产市场价格。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款及第三十条规定,被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格,是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。本案中,鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告以2014年8月7日即房屋征收决定公告之日为估价时点,采取市场比较法进行估价作出,符合相关法律规定。姜凤娟关于类似房地产价格指的是就近区位新建商品房的价格的主张,于法无据,二审法院未支持其该主张正确。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定,房地产估价师应在估价报告中签字。本案中,在梨树区政府提交的《房屋分户估价报告》中,两名估价师均以印章代替签字,不符合前述规定,但该行为并对姜凤娟的实体权益造成影响。且姜凤娟在收到估价报告后,并未向房地产价格评估机构申请复核,也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。二审法院据此认定姜凤娟认可对该房屋价值评估程序及分户评估报告,无不当之处。

关于被诉补偿决定合法性问题。梨树区政府在被诉补偿决定中,依据评估报告,对姜凤娟被征收房屋的用途、面积、价值及用于产权调换房屋市场价值等内容进行了确定,并参照《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》确定的标准给予了姜凤娟搬家费、临时安置补偿费。虽然被诉补偿决定遗漏了对姜凤娟被征收房屋停产停业损失和装饰装修价值的补偿内容,但本案二审审理过程中,梨树区政府已就上述内容进行补正并重新作出梨征字(2015)第L227-1号房屋征收补偿补充决定,对姜凤娟停产停业损失和装饰装修价值进行了补偿。二审法院据此释明姜凤娟不服该征收补偿补充决定可另行申请行政复议或提起行政诉讼,并认定被诉补偿决定对姜凤娟的房屋、附属物及搬家费、临时安置费等相关事项的补偿标准符合规定,均无不当。

综上,姜凤娟的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:

驳回再审申请人姜凤娟的再审申请。

审 判 长 梁凤云

审 判 员 张 艳

审 判 员 余晓汉

二〇一九年四月十七日

法官助理 任必恒

书 记 员 战 成


 

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